¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)?

Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: un impuesto municipal que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble por compraventa, herencia o donación. No grava la construcción, solo el suelo.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

En una compraventa la paga quien vende. En herencias y donaciones la paga quien adquiere (heredero o donatario). Si el vendedor no reside en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente.

¿Y si vendo con pérdidas?

Desde la reforma de 2021 (art. 104.5 TRLHL), si no existe incremento de valor del suelo entre la adquisición y la transmisión, la operación no está sujeta al impuesto. Debes acreditarlo aportando las escrituras de compra y de venta al ayuntamiento.

¿Qué plazo tengo para pagar?

En transmisiones inter vivos (compraventa o donación), 30 días hábiles desde la transmisión. En herencias, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita antes de que venza el plazo.

¿Cómo se elige entre el método objetivo y el real?

La ley permite tributar por la menor de las dos bases: la objetiva (valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia) o la real (ganancia efectiva imputable al suelo). Esta calculadora computa ambas y aplica automáticamente la más favorable.

¿El resultado de la calculadora es definitivo?

No. Es una estimación orientativa basada en la normativa vigente y en los datos que introduces. La cuota definitiva la determina el ayuntamiento conforme a su ordenanza fiscal. Para casos con bonificaciones, exenciones o dudas, consulta con un profesional.

Herramientas profesionales · Servicios que te ayudan a decidir

Calculadora de Plusvalía Municipal

Calcula cuánto podrías pagar de plusvalía municipal al vender, heredar o recibir un inmueble.

Sevilla y provincia · Normativa vigente (RD-ley 26/2021 y actualizaciones) · Gratis y sin registro · Tus datos no salen de tu navegador

1. La operación

Dónde está el inmueble y cómo se transmite.

Municipio del inmueble

Datos contrastados con la ordenanza fiscal municipal.

Tipo de transmisión

CompraventaHerenciaDonación

Venta u otra transmisión con precio. Paga quien vende.

Fecha de adquisición

Cuando compraste, heredaste o recibiste el inmueble (fecha de la escritura o del fallecimiento).

Fecha de transmisión (devengo)

Fecha de la venta, del fallecimiento o de la donación. Puede ser futura si estás simulando.

2. Valores del inmueble

Los valores catastrales aparecen en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.

Valor de adquisición (€)

El que consta en la escritura de compra o el declarado en su día en herencia/donación. Sin sumar gastos ni impuestos.

Valor de transmisión (€)

Precio de venta o valor declarado de la herencia o donación.

Valor catastral total (€)

Del año de la transmisión. Figura en el recibo del IBI.

Valor catastral del suelo (€)

La parte de 'valor del suelo' del recibo del IBI. Es la base del impuesto: solo se grava el suelo.

3. Titularidad y derecho transmitido

Si solo transmites una parte o un derecho (usufructo, nuda propiedad), ajustamos el cálculo.

Porcentaje de titularidad transmitido (%)

100 si transmites el inmueble entero. 50 si vendes tu mitad, etc.

Personas que adquieren (opcional)

Si heredan o compran varias personas a partes iguales, repartimos la cuota entre ellas.

Derecho transmitido

El usufructo y la nuda propiedad se valoran según la edad del usufructuario o la duración del derecho.

4. Situaciones especiales

Marcar lo que corresponda ayuda a detectar bonificaciones y exenciones.

Es una dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual

Puede estar exenta si el deudor no dispone de otros bienes para cubrir la deuda (art. 105.1.c TRLHL).

Voy a presentar (o presenté) fuera de plazo

Calcularemos el recargo por presentación extemporánea sin requerimiento previo (art. 27 LGT).

El cálculo se hace en tu navegador: no enviamos ni guardamos tus datos. El enlace guarda los datos que introduces en la propia dirección web, para que puedas volver a tu simulación o compartirla.

Cómo calcula la plusvalía esta herramienta

Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente estatal o municipal según los años de tenencia × tipo de gravamen del municipio (art. 107 TRLHL).
Método real: diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, en la proporción que el suelo representa sobre el valor catastral total (arts. 104.5 y 107.5 TRLHL).
Comparación automática: si no hay incremento, la operación no está sujeta; si lo hay, se aplica la base más favorable.
Bonificaciones y plazos: aplica las bonificaciones municipales cuando hay información suficiente e informa de plazos y posibles recargos por presentación fuera de plazo (art. 27 LGT).

Tabla de coeficientes de la plusvalía municipal (2026)

El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por este coeficiente según los años que hayas tenido el inmueble, y el resultado por el tipo de gravamen del municipio (26,53 % en Sevilla capital; máximo legal del 30 %).

Periodo de generación	Coeficiente
Inferior a 1 año	0,15
1 año	0,15
2 años	0,14
3 años	0,14
4 años	0,16
5 años	0,18
6 años	0,19
7 años	0,20
8 años	0,19
9 años	0,15
10 años	0,12

Periodo de generación	Coeficiente
11 años	0,10
12 años	0,09
13 años	0,09
14 años	0,09
15 años	0,09
16 años	0,10
17 años	0,13
18 años	0,17
19 años	0,23
20 años o más	0,40

Coeficientes máximos vigentes según la fecha de devengo (RD-ley 8/2023 (devengos desde el 01/01/2024, vigente)). Para transmisiones de 2021–2023 la calculadora aplica automáticamente la tabla vigente en aquel momento. En periodos inferiores a un año, el coeficiente se prorratea por meses completos.

Ejemplo real: cuánto se paga de plusvalía en Sevilla

Un piso en Triana comprado el 15/01/2010 por 150.000 € y vendido el 01/06/2025 por 250.000 €, con valor catastral total de 60.000 € y valor del suelo de 30.000 €:

Método objetivo: 15 años completos → coeficiente 0,09 → base de 30.000 € × 0,09 = 2.700 € → cuota: 2.700 € × 26,53 % = 716,31 €.
Método real: ganancia de 100.000 €, de la que el suelo representa el 50 % (30.000/60.000) → base de 50.000 € → cuota: 13.265 €.
Resultado: se aplica la menor de las dos — 716,31 € por el método objetivo, con un ahorro de 12.548,69 € frente al real. Si este piso se hubiera vendido con pérdidas, no habría que pagar nada (no sujeción del art. 104.5 TRLHL).

Este mismo cálculo es el que hace la calculadora de arriba con tus datos, eligiendo siempre la opción más favorable y aplicando las bonificaciones que correspondan.

Calculadora por municipio de la provincia de Sevilla

Cada ayuntamiento fija su tipo de gravamen y bonificaciones. Consulta la calculadora específica de tu municipio:

Preguntas frecuentes

¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)?: Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: un impuesto municipal que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble por compraventa, herencia o donación. No grava la construcción, solo el suelo.
¿Quién paga la plusvalía municipal?: En una compraventa la paga quien vende. En herencias y donaciones la paga quien adquiere (heredero o donatario). Si el vendedor no reside en España, el comprador actúa como sustituto del contribuyente.
¿Y si vendo con pérdidas?: Desde la reforma de 2021 (art. 104.5 TRLHL), si no existe incremento de valor del suelo entre la adquisición y la transmisión, la operación no está sujeta al impuesto. Debes acreditarlo aportando las escrituras de compra y de venta al ayuntamiento.
¿Qué plazo tengo para pagar?: En transmisiones inter vivos (compraventa o donación), 30 días hábiles desde la transmisión. En herencias, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita antes de que venza el plazo.
¿Cómo se elige entre el método objetivo y el real?: La ley permite tributar por la menor de las dos bases: la objetiva (valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia) o la real (ganancia efectiva imputable al suelo). Esta calculadora computa ambas y aplica automáticamente la más favorable.
¿El resultado de la calculadora es definitivo?: No. Es una estimación orientativa basada en la normativa vigente y en los datos que introduces. La cuota definitiva la determina el ayuntamiento conforme a su ordenanza fiscal. Para casos con bonificaciones, exenciones o dudas, consulta con un profesional.